See ohne Krise

Marktentwicklung Immobilienmarkt Tegernseer Tal.

Unser aktueller Marktbericht basiert auf der Annahme, dass sich trotz aller Lockerungen die Erholung der Wirtschaft verzögert. Die fünf Wirtschaftsweisen senkten in ihrem Frühjahrsgutachten die Prognose, zeigten sich aber insgesamt zuversichtlich. Wir gehen davon aus, dass alle Maßnahmen von Bund und Landesregierungen die gewünschten Ergebnisse bringen, die Impfungen deutlich an Fahrt aufnehmen und im Spätsommer eine Impfquote von ca. 70% erreicht wird. Wir hoffen, dass die Länder mit dem vorgegebenen Maßnahmenkatalog verantwortungsvoll und nicht mehr frei interpretierbar agieren.

Status

Über keine Anlageklasse wurde seit Ausbruch der Pandemie mehr orakelt oder philosophiert als über den Immobilienmarkt. Dass der Wirtschaftseinbruch 2020 spurlos am Immobilienmarkt vorbeigegangen ist, hat viele Experten überrascht. Eine wachsende Zahl von Ökonomen und Instituten sehen spekulativ überhöhte Immobilienpreise. Die Bundesbank warnt schon seit einiger Zeit vor Übertreibungen in den Großstädten.

Der Immobilienmarkt im Tegernseer Tal muss als Sonderfaktor gesehen werden. Die Menschen in Deutschland sind trotz der Corona-Krise in der Summe so reich wie noch nie. Das Geldvermögen der privaten Haushalte erreichte Ende 2020 die gewaltige Summe von fast 7 Billionen Euro, angelegt in Form von Bargeld, Wertpapieren und Versicherungsguthaben. Die letzten 12 Monate waren eine Phase zum Nachdenken, mit viel Zeit zu Hause. Die Reflexion gilt nicht nur der Frage, wie wir leben und arbeiten wollen, sondern wie wir wohnen wollen. Die Pandemie treibt die Nachfrage nach Immobilien an und der „Traum vom Landleben“ mit mehr Grün, mehr Platz, aber dennoch Glasfaser und eine gute Verbindung nach München, wurde verstärkt. Menschen wollen nicht mehr täglich ins Büro, nicht mehr so viel pendeln. Der Immobilienmarkt im Tegernseer Tal kennt nur eine Richtung. Das Ende des Immobilienbooms mit fallenden Wohnungs- und Häuserpreisen sehen wir nicht. Viele Angebotspreise sind nicht nur „phantastisch“, sondern werden durch zeitnahe Kaufverträge bestätigt. Der Mikromarkt Tegernseer Tal wird durch sein geringes Transaktionsvolumen
von einer privilegierten Anzahl deutscher Adressen mitbestimmt. Dennoch: Für den Erfolg eines Immobilienmaklers war es schon immer entscheidend, attraktive Objekte mit einem nachvollziehbaren Preis-Leistungs-Verhältnis anbieten zu können. Durch den Rückgang von Verkaufsobjekten ist die Herausforderung, entsprechende Objekte für den Verkauf zu erhalten, deutlich gewachsen.

Standort

Das Tegernseer Tal ist für viele ein Sehnsuchtsort. Dies hat sich durch die Corona-Krise noch verstärkt. Es gibt u. E. keine Destination, die eine vergleichbare Lebensqualität für alle vier Jahreszeiten aufzeigen kann. Das Erlebnis Natur, die überzeugende Vielfalt von Sport- und Freizeitaktivitäten, das Gastronomieangebot – von einer deftigen Brotzeit auf der Hütte bis zur Sterne-Gastronomie – eine hohe Sicherheit, gelebte Tradition und Kultur sowie eine hervorragende medizinische Versorgung sind, gepaart mit der Nähe zum Großraum München, bestimmende Indikatoren für die Standortqualität. Postcorona betrachtet, ist die Nähe zu Österreich und Italien ein weiteres Argument.

Fremdenverkehr

Wenn man den Zukunftsforschern Glauben schenkt, wird der Massentourismus lange Jahre der Vergangenheit angehören. Der individuelle und von persönlicher Note geprägte Tourismus wird dagegen an Bedeutung gewinnen. Der Trend, im eigenen Land Urlaub zu machen, ist seit Jahren feststellbar und wird sich weiter verstärken. Die gesamte Gastronomie und Hotellerie stellen sich darauf ein, eine ähnlich hohe Auslastung wie im letzten Jahr zu haben, wobei die zweite Jahreshälfte eine Belebung des Geschäftes bringen wird. Angesichts der gerade beendeten dritten Pandemiewelle und den damit verbundenen Infektionsschutzmaßnahmen bleibt das Geschäftsumfeld für dieses Jahr sicherlich schwierig. Die Ferienhotellerie hat gegenüber der Stadthotellerie einen deutlich besseren Ausblick für die nähere Zukunft. Kaum eine Region in Deutschland wird in den kommenden Jahren mit so vielen unterschiedlichsten neuen Hotelprojekten im
4- bis 5-Sterne-Segment aufwarten. Die Hotelplanungen sind meist von Natürlichkeit, authentisch alpiner Architektur und einem modernen, zeitgemäßen Design geprägt. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies, dass zeitversetzt aus einem jüngeren Gästeklientel ein weiteres Käuferpotenzial entsteht.

Transaktionen

Die Objektanzahl ist in den letzten Monaten deutlich zurückgegangen. Verkäufe erfolgen meist aus dem Generationswechsel oder aus privaten Gründen. Aufgrund finanzieller Zwänge muss keine Immobilie in unserer Region zum Verkauf gestellt werden und dies wird auch nicht aus der heutigen Krise entstehen. Glücklicherweise sind sich alle fünf Talgemeinden einig, keine Neubaugebiete auszuweisen. Daneben werden Neubaugenehmigungen restriktiver beurteilt. Ein enger Markt, der nicht multiplizierbar ist und auch strengen Ortssatzungen unterliegt.

Trend 

Die Corona-Pandemie hat die Sehnsucht nach Landleben verstärkt. Wir wagen eine vorsichtige Prognose für die nächsten 12 Monate und sehen deutschlandweit, dass der Immobilienmarkt Tegernseer Tal immer mehr nachgefragt sowie als langfristige und inflationssichere Wertanlage beurteilt wird. Besonders Luxus- und Premiumimmobilien erfreuen sich einer höheren Aufmerksamkeit. Die hohe Liquidität der Erbengeneration, der demografische Wandel, die nachhaltige Architektursprache der Region sowie die Nähe zum Wirtschaftsraum München untermauern die Marktentwicklung. Ein weiterer wichtiger Trendbestimmungsfaktor ist der bereits genannte Fremdenverkehr, mit einer kompletten  Neuausrichtung der Hotellerie, eingebunden in ein traumhaft schönes Naturerlebnis. Wir ziehen nach über einem Jahr Corona-Krise Bilanz und sehen einen gesunden, nachhaltigen Immobilienmarkt, ohne eine Immobilienblase erkennen zu können. Der Käufer erwirbt die Immobilie in der Regel mit Eigenmitteln, ohne spekulative Überlegungen und sieht in dem Kauf für die nächsten Jahre Sicherheit durch Vermögenserhalt, eine Verbesserung der Lebensqualität sowie
die Chance von einem interessanten Entwicklungspotenzial zu profitieren.

Zinsentwicklung 

Namhafte Analysehäuser prognostizieren, dass die Zeit nach der Krise eine steigende Inflation mit sich bringen wird. Die damit verbundenen Zinssteigerungen, auch wenn sie wahrscheinlich nur in geringem Maße ausfallen, werden zu einer restriktiveren Kreditpolitik der Banken führen. Das überwiegende Käuferklientel im Tegernseer Tal ist weitestgehend konjunkturunabhängig und von Zinsentwicklungen nicht beeinflusst – Faktoren, die keine Bedeutung bei der Kaufentscheidung für eine Immobilie im Tegernseer Tal haben.

Preisentwicklung

Die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 wurden im Juni dieses Jahres veröffentlicht und zeigen Preissteigerungen von 15 bis 50 % gegenüber den Bodenrichtwerten 31.12.2018 auf. Nicht alltägliche Immobilien in exponierten Lagen werden weitere Preisanstiege erleben. Objekt- und Standortqualität sind die wichtigsten Bewertungsindikatoren. Mittelmäßige Objekte zu überhöhten Kaufpreisen finden heute noch ihren Käufer, haben aber das Risiko einer Preiskorrektur. Ein geringer werdendes Objektangebot bei einer nachhaltigen Nachfrage führt zwangsweise zu weiteren Preiserhöhungen, wobei wir nicht von Steigerungsraten, wie wir sie in den letzten Jahren erlebt haben, ausgehen. Außergewöhnliche
Objekte werden ihren Liebhaber finden, zu einem nicht vergleichbaren Kaufpreis.

Psychologie 

In den ersten drei Monaten der Pandemie von März bis Mai 2020 war eine absolute Stille am Immobilienmarkt gegeben. Seit Mitte letzten Jahres erleben wir eine Dynamik, verbunden mit klaren Kaufentscheidungen, die wir nicht erwartet haben. Sollten die Bundes-Notbremse und die Impfungen bis Herbst dieses Jahres nicht das angestrebte Ergebnis bringen, könnte wie bei der Dotcom-Blase 2001 und der Finanzkrise 2008/09 ein Entscheidungsvakuum entstehen. In diesen Phasen konnten wir beobachten, dass Kaufinteressenten vorhanden waren, aber keine Kaufentscheidungen getroffen wurden. Preiskorrekturen haben in den genannten Phasen allerdings nicht stattgefunden. Wir sind der Überzeugung, dass das Käuferklientel für das Tegernseer Tal das Leben genießen und durch eine werterhaltende Immobilie verbessern will. Sollten die von der Bundesregierung eingesetzten Maßnahmen nicht zu dem gewünschten Erfolg führen, eine vierte Pandemiewelle drohen, die prognostizierte Wirtschaftsentwicklung nicht mit einem Plus, sondern mit einem Minus abschließen und die Bundestagswahlen im September zu einer Belastungsprobe werden, sind Veränderungen der Prioritätenliste des Einzelnen nicht auszuschließen.

Fazit 

Wir sehen optimistisch in die Zukunft und leben von der Hoffnung, bis Ende des Jahres in eine gewisse Normalität gelangen zu können, dass Lehren aus der Pandemie gezogen werden und die deutsche Wirtschaft wirkliche Chancen für sich entdeckt. Bei einem gesunden und nachhaltigen Umfeld erwarten wir für den klar begrenzten Immobilienmarkt im Tegernseer Tal weiterhin gute Chancen, ohne Blessuren durch die Krise zu kommen, mit einer realistisch positiven
Erwartungshaltung für die Zukunft. Qualitativ hochwertige Immobilien in ausgewählten Lagen haben in der Vergangenheit und werden auch in der Zukunft ihre Käufer finden. Entscheidend sind die mittel- und langfristig positiven Perspektiven, eine örtliche Marktkompetenz sowie eine selektive und realistische Markteinschätzung.