Marktbericht: Immobilienmarkt im Tegernseer Tal

Nachdem der Immobilienmarkt am Tegernsee sich in den letzten 15 Jahren stetig nach oben entwickelt hat und sich der Marktbeobachter alleinig die Frage stellte, wie hoch die Immobilienpreise im jeweiligen Jahr steigen würden, hat sich Anfang 2022 eine neue Situation entwickelt. Zum bestehenden Rohstoff- und Baustoff-mangel seit „Corona“ kamen der Ausbruch des Krieges in der Ukraine, eine Zinserhöhung, eine deutlich gestiegene Inflation und zuletzt die Angst vor einer wirtschaftlichen Rezession hinzu. All diese Faktoren haben zu einer Verunsicherung auch am Immobilienmarkt beigetragen.

Das Tal ist unvergleichbar
Der deutsche Immobilienmarkt ist in sich sehr heterogen und es bedarf einer genauen Betrachtung der jeweiligen Teilmärkte. Während es in vielen Ballungsräumen und vor allem in ländlichen B- und C-Lagen in Deutschland neben einer deutlichen Abschwächung der Nachfrage zur Einstellung oder Absage von Bauprojekten, sowohl bei gewerblichen Bauträgern als auch bei privaten Bauherren, kam und sich Preisanpassungen am gesamten Markt nach unten ergaben, präsentiert sich der Markt am Tegernsee – eine der nachgefragtesten Lagen in Deutschland – nach wie vor deutlich robuster.

Auch hier am Tegernsee kam es zu einer deutlich geringeren Nachfrage. Preisanpassungen gab es bei reinen „Ferienimmobilien“. Vor allem kleinere Wohnungen, die im Preisbereich bis ca. eine Million Euro liegen und die hauptsächlich von Käufern nachgefragt wurden, die bisher zu einem sehr hohen Anteil finanziert haben, fielen preislich ab. Aufgrund der Zinserhöhung und in Kombination mit immer noch hohen Preisen wird eine Finanzierung uninteressant. In unsicheren Zeiten wird der Kauf einer nicht essenziell wichtigen Ferienimmobilie nach hinten gestellt. Im Gegensatz dazu haben Immobilienfinanzierungen von Mittel- und Luxusklasseimmobilien am Tegernsee schon immer eine sehr untergeordnete Rolle gespielt.

Eine Immobilie am Tegernsee bleibt ein sicherer Invest
Eine Immobilie am Tegernsee wurde und wird nach wie vor als sichere Investition gesehen, die auch als Infationsschutz gilt. Nach wie vor wird dieser „Lebenstraum“ am Tegernsee mit Eigenkapital erworben. Die allgemeine Nachfrage in diesem Segment ist etwas geringer geworden als z. B. in den „Coronajahren“ 2020 und 2021, aber trotzdem ist die Qualität der aktuellen Anfragen hoch geblieben.

Anfragen bei uns und unseren Partnern zeigen, dass Kaufinteressenten im mittel- und hochpreisigen Segment sich nach wie vor ihren Traum vom Familien- und/oder Altersruhesitz am Tegernsee erfüllen wollen und die nötigen finanziellen Mittel bereitstellen.

Sehr kritische Käufer
Aus unserer Sicht hat sich der Immobilienmarkt am Tegernsee jedoch insofern verändert, dass es aufgrund des leicht erhöhten Angebots und der deutlich geringeren Nachfrage nun zu einem sehr kritischen Hinterfragen hinsichtlich der Qualität der Immobilie von Seiten der Interessenten kommt. So wie die Kaufpreise gestiegen sind, so sind auch die Ansprüche der Interessenten an die Immobilie entsprechend „mitgestiegen“.

Die Lage war schon immer wichtig. Nun ist jedoch mehr denn je die Substanz und damit die Zukunftsfähigkeit des Gebäudes kaufentscheidend. Einige der wichtigen Fragen lauten: Kann z. B. ein Gebäude saniert und auf einen aktuellen energetischen Stand mit niedrigem Energieverbrauch gebracht werden? Kann eine ökologische und ökonomische zukunftsweisende Heizanlage wie z.B. eine Grundwasserwärmepumpe, eine Luftwärmepumpe, Photovoltaik oder Solar eingebaut werden? Können die Grundrisse dem aktuellen Stand der Zeit angepasst werden? Verfügt der Masterbereich über ausreichend Platz? Sind genügend Bäder vorhanden oder nachrüstbar? Sind die Baustoffe natürlich und entsprechen sie dem, was man mit der Region am Tegernsee assoziiert?

Nur wenn die Lage uneingeschränkt gut ist und eine Immobilie dem aktuellen Zeitgeist hinsichtlich Architektur, Gestaltung und Materialwahl entspricht, einen aktuellen technischen Stand aufweist oder die Fragen nach der Zukunftsfähigkeit entscheidend und mit gut kalkulierbaren Kosten gelöst werden können, können nach wie vor TopPreise ohne große Schwierigkeiten umgesetzt werden.

Jedoch werden kleine Mängel oder Kritikpunkte bereits umgehend „bestraft“. Ist die Substanz einer Immobilie wirtschaftlich für eine anstehende Sanierung nicht mehr lohnenswert und ist nur noch ein Abriss interessant, so kommt es zu einer deutlichen Korrektur der Marktpreise.

Wir sehen das Positive: Der Markt am Tegernsee ist nun mal aufgrund seiner Geografie sehr klein und wird vom Angebot immer sehr begrenzt sein.

Die Qualität der Nachfragen ist nach wie vor sehr gut. Preise für Bauland sind auf einem Höchststand und werden auch entsprechend bezahlt, jedoch ist die Qualität der Immobilie nun vermehrt im Fokus und somit wichtiger denn je.

Insofern ist es in dieser nicht ganz einfachen Marktsituation aus unserer Sicht ein absolutes Muss, eine klare professionelle Analyse der Immobilie durchzuführen: Mögliche Kritikpunkte sind bereits im Vorfeld zu analysieren und zu beseitigen bzw. sind in Abstimmung mit Fachfirmen Lösungen aufzuzeigen. Und, mehr denn je, ist es wichtig einen realistischen und marktgerechten Preis aufzurufen.

Nur die Qualität zählt
Es ist Zeit, dass sich der Immobilienmarkt am Tegernsee analytisch mit dem vorhandenen Angebot auseinandersetzt und noch mehr auf die von den Interessenten gewünschten Qualitäten fokussiert. Denn nach wie vor ist eine Immobilie am Tegernsee eines der werthaltigsten und wertvollsten Güter.

Tegernsee, März 2023
Autor: Christian Diepold
Engel & Völkers am Tegernsee,
Rottach-Egern