Die Objekte sind vorhanden, die Interessenten ebenso – doch Verkäufer und Käufer scheitern oft an den Preisvorstellungen. So lässt sich die aktuelle Lage am Immobilienmarkt im Tegernseer Tal zusammenfassen. Derzeit stehen in den fünf Gemeinden rund um den Tegernsee etwa 150 Eigentumswohnungen, über 90 Häuser und mehr als 55 Grundstücke zum Verkauf. Auch bei uns zeigt sich: Die Zahl neuer Suchanfragen steigt im Vergleich zu den Vorjahren leicht. Man könnte meinen, wer ernsthaft eine Immobilie sucht, sollte bei diesem breiten Angebot fündig werden. Dieser Eindruck bestätigt sich bei genauerem Betrachten der Entscheidungswege der Interessenten nur bedingt. Sie besichtigen das ausgewählte Objekt vier- bis sechsmal, planen individuell, vereinbaren Termine mit Architekten, kalkulieren und prüfen Finanzierungsoptionen. Dann flauen die Gespräche ab, der Kontakt wird seltener, und schließlich folgt eine Absage – oft überraschend, da man schon weit fortgeschritten war.

Die Begründung: Die Gesamtinvestition übersteigt das selbst gesetzte Limit. Das Problem liegt im Verhältnis von Preis und Leistung sowie im hohen Einstandspreis der Bestandsimmobilie. Die Interessenten wollen schlicht nicht so viel zahlen wie ein Neubau kosten würde. Eine Nachverhandlung des Kaufpreises lehnen sie meist ab. Sie fühlen sich zu weit entfernt und scheuen sich, dem Verkäufer ihre korrigierten Vorstellungen mitzuteilen. Beide Seiten verspüren keinen Entscheidungsdruck. Die Verkäufer fordern weiterhin hohe Preise, die Käufer setzen ebenso hohe Ansprüche – nur in entgegengesetzter Richtung. Differenzen von über 20 Prozent sind keine Seltenheit. Dennoch verzichten viele Interessenten darauf, ein Angebot abzugeben, aus Angst, den Verkäufer vor den Kopf zu stoßen. Besonders im mittleren Preissegment häuft sich diese Situation. So verpassen Käufer attraktive Gelegenheiten, während Verkäufer oft auf ein Angebot warten – selbst, wenn es deutlich niedriger ausfällt.

BODENRICHTWERTINDEX

Verbrauch senken – Immobilienwert steigern

Bei Analyse des Bodenrichtwertindexes könnte eine Bodenbildung auf dem Niveau von 2019/20 gesehen werden. Dabei muss aber jedes einzelne Objekt selektiv beurteilt werden. Aufgrund der Anforderungen des Heizungsgesetzes und der heutigen hohen Sensibilität bei den Energiekosten haben ältere Bestandsimmobilien mit einer schlechten Energiebilanz die größten Preiskorrekturen erlebt.

Ein offener Austausch zwischen allen Beteiligten ist entscheidend, um den Weg zur Einigung zu ebnen.

Für uns Makler gehören solche Situationen inzwischen zum Alltag. Eine Seite hält stur an ihrer Preisvorstellung fest und signalisiert Verhandlungsbereitschaft oft zu spät – meist dann, wenn die Gegenseite sich bereits einem anderen Objekt zugewandt hat oder die Suche entnervt aufgibt. Nach der anfänglichen Begeisterung für die Immobilie schwindet oft die Bereitschaft, sich den Herausforderungen eines Umbaus oder einer Renovierung zu stellen. Das Spannungsfeld bleibt: Kaufpreis, Zustand der Immobilie, Finanzierbarkeit und klare Kommunikation. Käufer scheuen sich, umfassende energetische Modernisierungen und Umbauten anzugehen, wenn sie keinen spürbaren Mehrwert für ihre Investition sehen.

Banken wiederum zögern, unvollständige Modernisierungskonzepte zu finanzieren. Fördermittel gibt es nur, wenn energetische Standards eingehalten werden. Jüngere Käufer verfügen zwar über steigende Einkommen, aber oft nur über begrenztes Eigenkapital. Hier helfen zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse, die Finanzierung zu ermöglichen. Ein offener Austausch zwischen allen Beteiligten ist entscheidend, um den Weg zur Einigung zu ebnen. Nur wer seine Bedürfnisse klar formuliert, schafft die Grundlage für eine erfolgreiche Abwicklung. Mit Blick auf das große Ganze hoffen wir, dass sich das geopolitische Umfeld stabilisiert, die Wirtschaft auch in schwierigen Zeiten neue Stärke findet und die Politik verlässliche Rahmenbedingungen für eine planbare Zukunft schafft.
Eines zeigt sich immer wieder: Der Wunsch, dem hektischen Großstadtleben zu entfliehen, durchzuatmen und zur Ruhe zu kommen, ist so präsent wie nie. Die Entwicklung der Region als attraktive Ferienlandschaft wird durch anspruchsvolle Hotelprojekte weiter vorangetrieben.

Das zieht eine neue, zahlungskräftige Klientel ins Tegernseer Tal und belebt den Immobilienmarkt. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie am Tegernsee zu erwerben, wird langfristig sowohl emotional als auch wirtschaftlich davon profitieren. Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, diesen Traum zu verwirklichen.

Autor: Martin Wetterstetter
www.tegernseer-grund.de