Lisa Ostertag – Vorsitzende des Gutachterausschusses im Landkreis Miesbach

Wie wird aus einem notariellen Kaufvertrag ein Bodenrichtwert?

Wie der Gutachterausschuss arbeitet und warum veröffentlichte Werte manchmal hinter dem Markt zurückbleiben. Ein Interview mit der Vorsitzenden.

Zusammensetzung und Fachkompetenz:
Wie setzt sich der Gutachterausschuss des Landkreises Miesbach derzeit zusammen?
Der Gutachterausschuss besteht aus elf ehrenamtlichen Mitgliedern sowie den vier gesetzlich vorgeschriebenen Mitgliedern und deren Stellvertretern. Die ehrenamtlichen Mitglieder kommen aus unterschiedlichen Berufsgruppen, darunter öffentlich bestellte und vereidigte sowie zertifizierte Sachverständige, Architekten, Makler, Bauingenieure und Bautechniker. Damit sind unterschiedliche fachliche Expertisen, Marktkenntnisse und Perspektiven vertreten. Die Mitglieder werden für eine Amtsperiode von vier Jahren berufen. Entscheidend für die Auswahl ist, dass das für die Tätigkeit erforderliche Fachwissen und eine entsprechende Kenntnis des Immobilienmarktes im Landkreis vorhanden sind. Scheidet ein Mitglied aus, wird ein geeigneter Nachfolger berufen.

Vom Kaufvertrag zum Bodenrichtwert:
Wie wird aus einem notariellen Kaufvertrag ein belastbarer Bodenrichtwert?
Die Bodenrichtwerte werden im Landkreis Miesbach alle zwei Jahre ermittelt. Für den aktuellen Stichtag 1. Januar 2026 wurden die Grundstücksverkäufe aus den Jahren 2024 und 2025 ausgewertet. Die notariellen Kaufverträge werden zunächst in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Im Frühjahr des Stichtagjahres werden die Verkäufe ausgewertet, nach Gemeinden und Bodenrichtwertzonen sortiert und anschließend im Gutachterausschuss beraten. Dabei wird zunächst die allgemeine Entwicklung des Grundstücksmarktes betrachtet. In mehreren Sitzungen werden die einzelnen Verkäufe im Gremium geprüft und beispielsweise außergewöhnliche Verkäufe oder Ausreißer herausgenommen. Soweit erforderlich, werden Unterschiede etwa bei Bebauung, Erschließung oder Kaufzeitpunkt durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Auf dieser Grundlage wird der Bodenrichtwert mittels Vergleichswertverfahren abgeleitet. Wo nur wenige oder keine geeigneten Verkäufe vorliegen, werden zusätzlich weitere inter-
subjektive und deduktive Verfahren sowie die allgemeine Entwicklung des Grundstücksmarktes herangezogen. Diese Werte werden als „GS“ (Gesamtschau) gekennzeichnet. In der abschließenden Sitzung werden sämtliche Bodenrichtwerte des Landkreises beraten und mehrheitlich beschlossen.

Bodenrichtwertindex:
Gibt es für den Landkreis einen Bodenrichtwert- oder Bodenpreisindex, mit dem sich die Entwicklung über mehrere Jahre nachvollziehen lässt?
Der Gutachterausschuss hat Anfang 2026 Indexreihen veröffentlicht, in denen unter anderem die Entwicklung der Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen im Zeitraum von 2010 bis 2024 ausgewertet wurde. Eine erneute Erstellung und Veröffentlichung von Indexreihen ist geplant. Die Veröffentlichung ist voraussichtlich im ersten Halbjahr 2027 vorgesehen und soll damit zeitlich antizyklisch zur regulären Bodenrichtwertermittlung erfolgen.

Unterschiedliche Grundstücke und Nutzungen:
Wie unterscheiden Sie bei der Auswertung zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken?
Für die Bodenrichtwertermittlung werden unbebaute Grundstücke und Abbruchgrundstücke herangezogen. Bei Abbruchgrundstücken werden die Abrisskosten berücksichtigt. Bebaute Grundstücke fließen nicht in die Bodenrichtwertermittlung ein. Die Bodenrichtwertzonen werden so gebildet, dass Grundstücke mit weitgehend übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen und im Wesentlichen gleichen allgemeinen Wertverhältnissen zusammengefasst sind. Dabei werden insbesondere Art und Maß der zulässigen Nutzung berücksichtigt. Weichen Grundstücke innerhalb einer Zone beispielsweise hinsichtlich ihrer Bebaubarkeit voneinander ab, kann dies bei der Auswertung durch entsprechende Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden. Eine getrennte Ermittlung von Boden- und Gebäudewert bei bebauten Grundstücken ist für die Bodenrichtwertermittlung daher nicht erforderlich, da bebaute Grundstücke grundsätzlich nicht als Grundlage herangezogen werden.

Vergleichbarkeit und Aussagekraft:
Wie berücksichtigen Sie Unterschiede bei Lage, Grundstücksgröße, Erschließung und Baurecht?
Die Bodenrichtwertzonen werden für Gebiete gebildet, in denen Art und Maß der Nutzung sowie die wesentlichen Grundstücksmerkmale weitgehend übereinstimmen. Unterschiede, beispielsweise bei Lage, Grundstücksmerkmalen, Erschließung oder Bebaubarkeit, werden bei der Auswertung durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Gerade im Landkreis Miesbach mit seinen sehr unterschiedlichen Teilmärkten ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich. Bodenrichtwertzonen können sich deshalb auch überlagern, was insbesondere in den Seegemeinden vorkommt. Besondere Lagemerkmale, etwa „Seeufergrundstück“, werden in den Bemerkungen zur jeweiligen Zone ausgewiesen. Wenn in einer Zone nur wenige geeignete Verkäufe vorliegen, wird nicht ausschließlich auf diese einzelnen Fälle abgestellt. In diesen Fällen fließen zusätzlich weitere intersubjektive und deduktive Verfahren sowie die allgemeine Entwicklung des Grundstücksmarktes in die Gesamtschau ein.

Statistik und wahrgenommene Marktrealität:
Wie erklären Sie es, wenn Eigentümer, Käufer oder Makler den Eindruck haben, dass die veröffentlichten Werte nicht mit ihrer Erfahrung am Markt übereinstimmen?
Ein Bodenrichtwert bezieht sich immer auf einen bestimmten Bewertungsstichtag. Für den Stichtag 1. Januar 2026 wurden beispielsweise die Verkäufe der Jahre 2024 und 2025 ausgewertet. Die Bodenrichtwerte müssen bis spätestens 30. Juni 2026 veröffentlicht werden. Dadurch können sie bei ihrer Veröffentlichung bereits eine gewisse zeitliche Verzögerung gegenüber der aktuellen Marktentwicklung aufweisen. Darüber hinaus handelt es sich beim Bodenrichtwert um einen durchschnittlichen Lagewert für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Er bezieht sich auf ein sogenanntes Bodenrichtwertgrundstück und ist daher weder grundstücks- noch flurstücksgenau. Individuelle Grundstücksmerkmale werden nicht vollständig abgebildet.

Bei der Auswertung werden die einzelnen Verkäufe im Gutachterausschuss genau betrachtet. Verkäufe, die den allgemeinen Markt nicht widerspiegeln, etwa außergewöhnlich hochpreisige Verkäufe, Spekulationsverkäufe oder Verkäufe innerhalb von Freundes- oder Verwandtschaftsverhältnissen, werden nicht berücksichtigt. Zudem unterscheiden sich Angebotspreise und tatsächlich erzielte Kaufpreise teilweise deutlich. Für die Bodenrichtwertermittlung sind die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise maßgeblich. Der Bodenrichtwert kann daher eine Orientierung über das allgemeine Preisniveau des Bodens geben, ersetzt aber keine individuelle Grundstücksbewertung. Für den tatsächlichen Markt- oder Verkehrswert müssen unter anderem Grundstücksgröße und -form, Bodenbeschaffenheit, Erschließung, Bebauung und Nutzungsmaß sowie wertsteigernde Rechte oder wertmindernde Belastungen berücksichtigt werden.