Der Landkreis Miesbach, der zusammen mit den Landkreisen Bad Tölz-Wolfratshausen, Weilheim-Schongau und Garmisch-Partenkirchen das Bayerische Oberland bildet, zählt derzeit etwas über 100.000 Einwohner und ist vor allem durch die Tourismusregionen rund um den Tegernsee und den Schliersee bekannt.

Allein die Beschreibung als Tourismusregion wird dem Gesamtbild aber nicht gerecht. Insbesondere der nördliche Landkreis hat sich in den vergangenen Jahren wirtschaftlich sehr stark entwickelt. Das Wachstum ist dabei stark im Dienstleistungssektor sowie im produzierenden Gewerbe verortet. Betriebe wie Sandoz/Hexal, CCL Label oder Bosch Engineering sind dabei mit die stärksten Treiber im Raum Holzkirchen. Die Nähe zur Autobahn und der Anschluss an die S-Bahn unterstreichen die attraktiven Standortbedingungen für Gewerbeansiedlung und Pendler. Auch die umliegenden Gemeinden Otterfing, Valley und Weyarn profitieren von der Entwicklung. Ein ähnliches Bild zeigt sich in Hausham und in der Kreisstadt Miesbach. Die Wirtschaft vor Ort ist stark geprägt von Betrieben aus dem Handwerk und der Produktion, wobei in Miesbach auch das Landratsamt sowie die beiden großen regionalen Banken eine wichtige Rolle spielen. Der Immobilienmarkt ist hier stark von der Nachfrage nach Wohnraum zur Miete sowie zum Kauf für jüngere Familien geprägt.

Schliersee und Leitzachtal
Hier ändert sich das Bild ein wenig. Land- und Forstwirtschaft sowie der Tourismus prägen stärker die Region. Am Immobilienmarkt spielen die zusätzliche Nachfrage nach dem Zweitwohnsitz sowie die Ferienvermietung eine große Rolle. Der Homeoffice-Trend der vergangenen Jahre zeigt ebenfalls Auswirkungen. Zweitwohnsitze werden dadurch zu Parallelwohnsitzen und die Nachfrage von Familien, die bisher arbeitsplatznah in der Stadt gebunden waren, hat spürbar zugenommen. Erkennbar wird dies unter anderem im Schlierseer Ortsteil Neuhaus, wo zuletzt eine starke Erneuerung mit hoher Bautätigkeit stattgefunden hat.

Tegernseer Tal.
Auch hier ist die Tourismus-Prägung sehr stark, wobei die Region mit Top-Destinationen wie Kitzbühel oder Sylt verglichen wird und dadurch deutlich gehobene Ansprüche erfüllen muss. Hotellerie und Gastronomie bestimmen große Teile der lokalen Wirtschaft und entwickeln sich dynamisch. Die Investitionsvolumen der sich im Bau befindlichen Hotelprojekte sind für die Größe der Region enorm und stehen auch in Zukunft für weiteres Wachstum, was ebenfalls am Immobilienmarkt erkennbar wird. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum für die Mitarbeiter der lokalen Unternehmen ist auch hier groß und schwer zu befriedigen. Gleichzeitig sucht der anspruchsvolle Kaufinteressent in der Regel nach Immobilien höchster Güte und Qualität.

Im Gesamtbild zeigt sich ein starker Landkreis mit unterschiedlichen Ausprägungen in den einzelnen Regionen und gleichzeitig großen gemeinsamen Stärken. Die Arbeitslosenquoten sind niedrig, die Kriminalitätsrate ist rückläufig. Die Nähe zu München, kurze Wege nach Österreich und Italien, gepaart mit guter Infrastruktur, einem breiten Bildungsangebot und hoher Kaufkraft, geben dem Standort Stabilität und eine solide Basis für eine positive Zukunftsentwicklung.

Wie sich der Immobilienmarkt im Landkreis Miesbach in drei eigenständige Zonen aufteilt.

Neben den attraktiven wirtschaftlichen Standortqualitäten, prägt den Landkreis Miesbach auch seine hohe Lebensqualität. Einer der Schlüsselfaktoren dafür ist zu allererst die Umweltqualität. Miesbach ist ein sehr sauberer Landkreis und schon fast ein großes Naherholungsgebiet. In jedem Ort gibt es großzügige Grünflächen sowie ein breites Freizeitangebot – von den nahegelegenen Skigebieten im Winter bis zu der Nähe zu den bekannten Seen mit bester Wasserqualität im Sommer. Wander- und Radwege in unterschiedliche Richtungen sind in allen Regionen vorhanden. In perfekter Ergänzung präsentiert sich ein umfangreiches Gastronomieangebot. Beginnend bei der bewirtschafteten Alm in den Bergen bis zur Sterneküche am Tegernsee. Eingerahmt wird der entspannte Lebensstil dabei immer von tief verwurzelten Traditionen und regionalem Brauchtum. Das tägliche Leben wird von einer funktionierenden öffentlichen Verwaltung und einer exzellenten medizinischen Versorgung begleitet.

Gmund, Tegernsee, Rottach-Egern, Kreuth, Bad Wiessee, Waakirchen Süd

Der Immobilienmarkt im Tegernseer Tal wird im Vergleich zu Holzkirchen und dem Leitzachtal in hohem Maße von dem Zweitwohnungskäufer mitbestimmt. Der Immobiliensuchende findet ein breites Angebot bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und Häusern vor. Die Erhöhung der Angebotsseite resultiert daraus, dass die Entscheidungszeiten bei den potenziellen Kaufinteressenten deutlich länger geworden sind. Insbesondere der Zweitwohnungskäufer hat keinerlei Entscheidungsdruck, agiert vorsichtig und zurückhaltend, mit einem klaren Anforderungsprofil. Bei kritischer Betrachtung der Objektangebote entsteht beim Käufer nicht das Gefühl eines aktuellen Preis-Leistungs-Verhältnisses, das die heutige Marktsituation zeigt.

Die Einstandspreise bei Bestandsimmobilien mit einer nicht zeitgemäßen energetischen Ausstattung, in mittlerer Lagequalität, werden noch Korrekturen erleben und sich der aktuellen Marktsituation anpassen müssen.

Der Käufer betrachtet heute seinen Gesamtaufwand von Immobilienkaufpreis inkl. Nebenkosten sowie den Umbau- und Renovierungsaufwand. Die Gesamtinvestition für das gefundene Wunschobjekt übersteigt oft das selbst gesetzte Limit. Die Bestandsimmobilie darf nach Renovierung und Umbau nicht Neubaukosten aufzeigen.

Käufer und Verkäufer haben in der Regel keinen Entscheidungsdruck. Der Verkäufer erwartet für sein Objekt oft noch Preisvorstellungen aus den Jahren 2021 / 22, die Käufer zeigen mit ihren Kaufpreisangeboten die korrigierte Marktsituation der letzten 3 Jahre auf. Differenzen von über 20 % sind dabei keine Seltenheit. Die ganzheitliche Betrachtung sowie die örtliche Marktkompetenz, gepaart mit einer hohen Empathie für Verkäufer und Käufer, führen zum Erfolg. Auch unter einer schwierigen geopolitischen Nachrichtenlage stellen wir steigende Transaktionen fest. Das Tegernseer Tal steht für eine überzeugende Standortqualität, einen Rückzugsort mit hoher Sicherheit sowie Wirtschaftskraft in einem nachhaltigen Lebensraum.

Günstiges Zeitfenster – mit guten Chancen
Bei Betrachtung aller Bewertungsindikatoren erkennen wir bei ausgewählten Objekten eine interessante Phase für eine  Kaufmöglichkeit. Der genaue und ideale Zeitpunkt für den Markteinstieg ist meistens schwer zu bestimmen. Haben Sie den Mut, als Käufer mit Unterstützung des Immobilienforum-Teams in einen nicht multiplizierbaren Immobilienmarkt zu investieren. Wir sehen vorsichtig optimistisch in die Zukunft und erwarten eine weitere Kaufpreisspreizung in den Objekt- und Standortqualitäten. Das Objekt muss einzeln betrachtet und beurteilt werden. Standort- und Objektqualität, energetischer Zustand sowie Nutzungsbeschränkungen
bestimmen den Kaufpreis. Wir sind von der Region voll überzeugt und sehen durch die Vielzahl positiver Entwicklungen mittel- und langfristig ein interessantes Entwicklungspotenzial.

ERWARTUNGSBAROMETER 2026

Einzelobjektbetrachtung

Autoren: Rainer Leidecker und Martin Wetterstetter

Otterfing, Holzkirchen, Valley, Warngau, Weyarn, Waakirchen Nord

Der Immobilienmarkt im nördlichen Landkreis zeigt sich im Grundsatz stabil, wenn auch zwischen den verschiedenen Objekttypen unterschieden werden muss. Längere Vermarktungszeiten erleben nach wie vor Objekte älteren Baujahres, die wenig oder gar nicht saniert wurden. Jüngere und gepflegte Objekte bis ca. Baujahr 2000 sind seltener und lassen sich demnach auch vernünftig verkaufen, bei Neubau-Doppelhaushälften ist dieser Effekt noch nicht ganz spürbar.

Das A und O für einen erfolgreichen Verkauf in absehbarer Zeit ist aber weiterhin ein fair eingeschätzter Marktpreis. Der Neubaumarkt für Wohnungen erfreut sich einer guten Nachfrage. Sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger greifen hier aktuell gerne zu, was sich am Erfolg der beiden Projekte „Winklbauer Höfe“ und „Hoki Living“ zeigt. Der Mietmarkt ist weiterhin sehr angespannt, was weiter steigende Mieten zur Folge hat. Eine Entlastung ist hier nicht in Sicht.

Autor: Johann Schnitzlbaumer, Immobilienmakler Großraum Holzkirchen bis Bayrischzell Kreissparkasse Miesbach-Tegernsee

Irschenberg, Miesbach, Hausham, Fischbachau, Schliersee, Bayrischzell

Die Preisregulierung in den letzten Jahren ist derzeit gut erkennbar. Sofern ein marktgerechter Preis der Immobilie ermittelt wird, dauert es auch nicht lange eine Immobilie zu vermitteln, da der heutige Interessent sehr informiert und kaufwillig ist. Das knappe Angebot im Raum Miesbach, Schliersee und dem Leitzachtal führt zu einem bewegten Markt mit einem stabilen bis leicht steigendem Preisniveau.

Autorin: Marianne Wittmoser, Immobilienmaklerin Bayrischzell, Fischbachau, Schliersee, Hausham, Miesbach
Kreissparkasse Miesbach-Tegernsee