Mit besten Chancen

Nach einem außergewöhnlichen Sommer 2026 mit heißen Sonnentagen, entspannten Abenden am See und stimmungsvollen Wald- und Seefesten kehrt im Tegernseer Tal für kurze Zeit Ruhe ein. Die Bauarbeiter schließen die letzten Baustellen ab, die Staus lösen sich schneller auf, und das Tal rüstet sich für die Wintersaison und die Weihnachtsmärkte.

Eine der spannendsten Fragen für uns als Partner des Immobilien-Forums war im laufenden Jahr die nach der Veröffentlichung der neuen Bodenrichtwerte. Wir erleben aus den von uns begleiteten Transaktionen, dass zwischen der Statistik und der Realität am Markt deutliche Abweichungen bestehen. In Gebieten mit einem Bodenrichtwert von über 3.000 Euro pro m² wurden Kaufpreise von 2.300 bis 2.600 Euro pro m² erzielt. In wirklichen Toplagen hingegen werden Ergebnisse nahe am Richtwert generiert. Das zeigt, dass die Statistik zu allgemein ist, die Bodenrichtwertzonen sind zu weit gefasst und zu wenig differenziert. Gleichzeitig ist der Marktumsatz in einzelnen Ortsbereichen zu gering für aussagkräftige Vergleichsdaten einer eigenen Bodenrichtwertzone. Der Immobilienmarkt im Tegernseer Tal hat zwar das Marktvolumen manch deutlich größerer Stadt, jedoch ist die Zahl der auswertbaren Verkaufsfälle bei Weitem nicht so hoch. Dadurch reagiert die Statistik nur sehr stark gedämpft. Aber wie sehen die neuen Richtwerte nun aus? Sie sind gesunken.

Im südlichen Ortsbereich von Rottach-Egern erstmals wieder unter 3.000 Euro pro m². Manche Bereiche blieben unverändert, manche korrigierten sich um 5 – 10 Prozent. Das zeigt im Gesamtdurchschnitt die Stabilität des Marktes, spiegelt aber für die Einzelbetrachtung nicht die Realität wider. Innerhalb der Gemeindegebiete sind nach wie vor größere Abweichungen festzustellen und Lagequalitäten weiterhin sehr individuell zu bewerten.

Käufer verlangen Qualität ohne Kompromisse
In Zukunft gehen wir in Teilbereichen von weiteren Korrekturen aus, sehen aber auch, dass sich der Markt wieder stabilisiert hat und sich die Nachfrage belebt. Transaktionen finden bei passenden Rahmenbedingungen auch wieder in kürzeren Zeiträumen statt. Wichtig bleiben dabei die klassischen Attribute: Eine ansprechende Lage ohne Störfaktoren, eine hochwertige Bauqualität, modern interpretierte, regionaltypische Architektur und zeitgemäße Ausstattung in insgesamt gepflegtem Zustand. Kompromisse werden dabei nur sehr begrenzt eingegangen, der Kauf findet nicht um des Kaufes willen statt. Ansprüche haben sich weiterentwickelt und das Objekt muss überzeugen. Bei älteren Immobilien reicht dabei ein Abschlag der Sanierungskosten nicht aus, auch die damit verbundene Arbeit und der Koordinationsaufwand des Käufers werden eingepreist.

Eine Region mit wachsendem Anspruch
Für die Zukunft ist dabei hervorzuheben, dass sich nicht nur Ansprüche an Immobilien, sondern auch der Standort und die Marke Tegernseer Tal weiterentwickeln. Die sich im Bau befindlichen Hotelprojekte bringen der Region nicht nur einen weiteren Imagegewinn, sondern auch eine internationalere Klientel mit hoher Kaufkraft. Die Region zählt schon heute zu den attraktivsten Standorten in Deutschland sowie im Alpenraum und der letzte Sommer hat uns abermals gezeigt, dass das Zusammenspiel aus See, Bergen, gelebter Tradition und einer hochwertigen und vielseitigen Infrastruktur eine nicht austauschbare Lebensqualität bietet.

Der Immobilienmarkt wird sich dieser Entwicklung anpassen müssen. Um die Wertentwicklung zu sichern, werden Objekte insbesondere im höherpreisigen Segment mehr bieten müssen. Wo ein Pool in den vergangenen Jahren wegen hoher Betriebskosten ein Nachteil war, wird er heute beim Einfamilienhaus wieder vermehrt nachgefragt. Die Neubau-Dachgeschosswohnung mit bester Wärmeisolierung sollte heute zusätzlich über eine Klimaanlage verfügen. Auch im Mietmarkt und in der Ferienvermietung ist diese Entwicklung zu beobachten. Die Preissteigerungen der vergangenen Jahre führen dazu, dass der Wohnraum auch hier mehr bieten muss als Teppichboden und aus der Zeit gefallene Bäder, um die geforderten Preise dauerhaft und stabil zu realisieren. Wer sich angenehme Mietverhältnisse und Werthaltigkeit wünscht, muss Mietern und Gästen auch entsprechenden Wohnraum zur Verfügung stellen.

Fazit: Das Tegernseer Tal steht seit jeher für eine unvergleichliche Lebensqualität und stabile Strukturen in einer der attraktivsten Regionen Deutschlands. In der Gesamtbetrachtung aller Einflussfaktoren und der aktuellen Investitionen sehen wir den regionalen Immobilienmarkt gegenwärtig in einer Konsolidierungsphase mit positivem Entwicklungspotenzial.