Marktbericht: Immobilienmarkt – Tegernseer Tal

Unser aktueller Marktbericht basiert auf der Annahme, dass der Krieg in der Ukraine kurzfristig diplomatisch nicht gelöst werden kann, allerdings die Rohstoffversorgung mit Kohle, Öl und Gas weiterhin gesichert bleibt, es zu einem deutlichen Einbruch der Konjunkturentwicklung kommt und die EZB Recht behält, dass wir nicht auf eine Stagflation zusteuern. Selbst im düstersten Szenario gehen Wirtschaftswissenschaftler davon aus, dass der Konjunktureinbruch
beherrschbar bleibt.

Status
Über keine Anlageklasse wurde seit Ausbruch der Pandemie mehr orakelt oder philosophiert als über den Immobilienmarkt. Dass die letzten zwei Jahre zu deutlichen Preissteigerungen geführt haben, hat viele Experten überrascht. Der deutliche Inflations- und Zinsanstieg, gepaart mit einer Baukostenexplosion, wird Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Deutschland haben. Eine wachsende Zahl von Ökonomen und Instituten sieht spekulativ überhöhte Immobilienpreise. Die Bundesbank warnt schon seit einiger Zeit vor Übertreibungen in den Großstädten.

Der regionale Immobilienmarkt im Tegernseer Tal muss u. E. als Sonderfaktor gesehen werden. Der Markt ist in den letzten Jahren durch keine Spekulation getrieben worden. Der Eigennutzer hat in der Regel seine Kaufpreiszahlung aus Eigenmitteln geleistet. Die reinen Kapitalanleger haben ihren Kauf mit einer unbedeutenden Finanzierungsquote versehen. Die Pandemie hat die Nachfrage nach Immobilien und den „Traum vom Landleben“ mit mehr Grün, mehr Platz, aber dennoch Glasfaser und einer guten Verbindung nach München, verstärkt. Menschen müssen nicht mehr täglich ins Büro, nicht mehr so viel pendeln. Wir sehen diesen Trend als nicht beendet an. Heute tritt eine neue, jüngere Zielgruppe auf – Familien im Alter von 30+ aus dem Großraum München, die in unserer wunderschönen Region einen Erst- oder Zweitwohnsitz suchen. Es gibt wenige Destinationen, die das ganze Jahr eine vergleichbare Lebensqualität bieten können und von denen eine Großstadt in nur 45 Minuten zu erreichen ist. Eine Überhitzung des Marktes sowie ein abruptes Ende des Immobilen-Booms mit fallenden Wohnungs- und Häuserpreisen in der Breite sehen wir nicht. Der Mikromarkt Tegernseer Tal wird durch sein geringes Transaktionsvolumen von einer privilegierten Anzahl deutscher Adressen mitbestimmt. Die außergewöhnliche Konstellation aus Inflation und Zinsanstieg, einer drohenden Energiekrise und einem Krieg mitten in Europa kennt keinen Vergleich in den letzten Jahrzehnten und wird unweigerlich zu selektiven Veränderungen führen. Aus der genannten Konstellation sehen wir im Besonderen bei Objekten
mit mittlerer Lage- und Bauqualität Preiskorrekturen. Der heutige Käufer wird vorsichtiger und noch anspruchsvoller, mit der Folge, dass eventuell längere Vermarktungszeiten entstehen können.

Standort
Das Tegernseer Tal ist für viele ein Sehnsuchtsort. Dies hat sich in den letzten zwei Jahren noch verstärkt. Das Erlebnis Natur, die überzeugende Vielfalt von Sport- und Freizeitaktivitäten, das Gastronomieangebot – von einer deftigen Brotzeit auf der Hütte bis zur Sternegastronomie – eine hohe Sicherheit, gelebte Tradition und Kultur sowie eine hervorragende medizinische Versorgung sind, gepaart mit der Nähe zum Großraum München, bestimmende Indikatoren für einen wertstabilen Immobilienmarkt. Für den Erfolg eines Immobilienmaklers war es schon immer entscheidend, attraktive Objekte mit einem nachvollziehbaren Preis-Leistungs-Verhältnis anbieten zu können. Durch den Rückgang von Verkaufsobjekten ist die Herausforderung, entsprechende Objekte für den Verkauf zu erhalten, deutlich gewachsen.

Fremdenverkehr
Die Pandemie hat einen seit Jahren vorhandenen Trend zum Landleben mit viel Grün verstärkt und damit unsere Region noch attraktiver werden lassen. Als ein ganz entscheidender Faktor für die weitere Entwicklung im Tegernseer Tal sind die außergewöhnlichen Hotel-Projektentwicklungen zu sehen. Die ersten Planungen sind bzw. werden aktuell umgesetzt. Weitere 8 Hotelunikate werden innerhalb der nächsten Jahre Realisierung finden. Damit erlebt das Tegernseer Tal eine komplette Neubeurteilung in der Hotelwelt. Alle Hotelplanungen zeichnen sich durch ein ganz individuelles Betreiberkonzept aus und ergänzen das heutige Angebot. Die Projekte werden im 4–5* Segment in den Orten Bad Wiessee, Rottach-Egern, Kreuth und Tegernsee entstehen. Zeitlich versetzt wird damit eine weitere potenzielle Käuferklientel in den Immobilienmarkt eintreten. Die Gastronomie und Hotellerie haben die Jahre 2020 und 2021 angabegemäß über Erwartungen abgeschlossen. Die Ferienhotellerie hat gegenüber der Stadthotellerie einen deutlich besseren Ausblick für die nähere Zukunft. Die Hotelplanungen sind von Natürlichkeit, authentischer alpiner Architektur und einem modernen zeitgemäßen Design geprägt. Die Herausforderung für die künftigen Hotelbetreiber wird das Sicherstellen von attraktiven Personalwohnungen sein.

Transaktion
Seit Jahren stellen wir fest, dass die Objektanzahl zurückgeht, bei gleichzeitiger Erhöhung des Einzeltransaktionsvolumens. Verkäufe erfolgen meist aus dem Generationswechsel oder aus privaten Gründen. Aufgrund finanzieller Zwänge muss keine Immobilie in unserer Region verkauft werden. Die heutige unsichere Phase wird zu einer noch verhalteneren Verkaufsentscheidung führen. Bei einer sehr restriktiven Baupolitik aller Gemeinden um den Tegernsee werden keine neuen Wohnbauflächen ausgewiesen. Ein enger Markt, der nicht multiplizierbar ist und auch strengen Ortssatzungen unterliegt.

Trend
Die Corona-Pandemie hat die Sehnsucht nach Landleben verstärkt. Die Immobilie im Tegernseer Tal wird nachhaltig nachgefragt und langfristig als inflationssichere Wertanlage beurteilt. Besonders Luxus- und Premiumimmobilien erfreuen sich einer höheren Aufmerksamkeit. Die hohe Liquidität der Erbengeneration, der demografische Wandel, die attraktive Architektursprache der Region sowie die Nähe zum Wirtschaftsraum München untermauern die Marktentwicklung. Das Kriegsgeschehen in der Ukraine wird diese Entwicklung nicht beenden und könnte sie aus der Unsicherheit sogar bei ausgewählten Objekten verstärken. Der Käufer erwirbt die Immobilie ohne spekulative Überlegungen und sieht in dem Kauf für die nächsten Jahre Sicherheit durch Vermögenserhalt, eine Verbesserung der Lebensqualität sowie die Chance, von einem interessanten Entwicklungspotenzial zu profitieren.

Zinsentwicklung
Aufgrund der deutlichen Erhöhung der Inflationsrate sowie den Zinsveränderungen am Kapitalmarkt spricht vieles dafür, dass die EZB gegensteuern muss, um mittelfristig wieder stabile Preise im Euroraum zu erreichen. Die überwiegende Käuferklientel im Tegernseer Tal ist weitestgehend konjunkturunabhängig und von Zinsentwicklungen nicht beeinflusst – Faktoren, die keine weitgehende Bedeutung bei der Kaufentscheidung für eine Immobilie im Tegernseer Tal haben.

Preisentwicklung
Aus unserer Marktbeobachtung haben wir Preissteigerungen von +/- 15 % gegenüber den Bodenrichtwerten vom 31.12.2020 gesehen. Nicht alltägliche Immobilien in exponierten Lagen haben im letzten Jahr höhere Preisanstiege erlebt. Objekt- und Standortqualität sind die wichtigsten Bewertungsindikatoren. Mittelmäßige Objekte zu überhöhten Kaufpreisen finden heute noch ihren Käufer, haben aber das Risiko einer Preiskorrektur. Für den Gesamtmarkt sehen
wir eine Konsolidierung auf hohem Niveau ohne die Gefahr des Platzens einer Immobilienblase. Außergewöhnliche Objekte werden immer ihren Käufer finden.

Psychologie
Die Dotcom-Blase 2001 und die Finanzkrise 2008/09 haben jeweils zu einer Entscheidungsohnmacht geführt. In diesen Phasen konnten wir für einige Monate beobachten, dass Kaufinteressenten vorhanden waren, aber keine Kaufentscheidungen getroffen wurden. Auch wenn die beiden genannten Beispiele nicht mit der heutigen Situation vergleichbar sind, kann aus Ängsten und Unsicherheit so ein Vakuum entstehen. Als Gegenargument kann eine gewisse Unsicherheit bei der weiteren Geldentwertung gesehen werden und dass die Immobilie als Schutz vor Inflation dient. Wie an jedem anderen Markt spielt die Psychologie für das Kaufverhalten am Immobilienmarkt im Tegernseer
Tal eine Rolle. Die täglichen Hiobsbotschaften verunsichern und erzeugen Ängste, wobei wir aus den Gesprächen der letzten Wochen das Gegenteil erleben. Die potenzielle Käuferadresse will das Leben genießen und durch
eine werterhaltende Immobilie verbessern.

Fazit
Wir sehen verhalten optimistisch in die Zukunft und leben von der Hoffnung, dass der Krieg in der Ukraine nicht eskaliert und wir nicht von Öl, Kohle und Gas abgeschnitten werden. Für einen gesunden Markt ist es nicht außergewöhnlich, dass nach der Verdopplung und Verdreifachung in den letzten 10 Jahren heute eine selektive Korrekturphase mit Seitwärtsbewegung eintritt. Qualitativ hochwertige Immobilien in ausgewählten Lagen
haben in der Vergangenheit und werden auch in der Zukunft ihre Käufer finden. Entscheidend sind die mittel- und langfristig positiven Perspektiven im Tegernseer Tal, eine örtliche Marktkompetenz sowie eine selektive und realistische Markteinschätzung.