Marktbericht: Immobilienmarkt – Tegernseer Tal

Die aktuellen Bodenrichtwerte für den Landkreis Miesbach zum 01.01.2022 liegen vor. Diese zeigen, dass sich bei Höhenlagen mit Seeblick und Seeufergrundstücken die Bodenrichtwerte im Jahr 2021 bis zu 30 % ggü. 31.12.2020 erhöht haben.

Das Tegernseer Tal ist für viele ein Sehnsuchtsort. Dies hat sich in den letzten zwei Jahren durch die Corona-Pandemie noch ver- stärkt. Das Erlebnis Natur, die überzeugende Vielfalt von Sport- und Freizeitaktivitäten, das Gastronomieangebot – von einer deftigen Brotzeit auf der Hütte bis zur Sterne-Gastronomie – die hohe Sicher- heit, gelebte Tradition und Kultur sowie eine hervorragende me- dizinische Versorgung sind, gepaart mit der Nähe zum Großraum München, neben der demografischen Entwicklung mitbestimmen- de Indikatoren für einen wertstabilen Immobilienmarkt.

Im Februar dieses Jahres wurde bewusst, wie schnell sich eine ge- wohnte Sicherheit verändern kann. Wir erleben eine Konstellation, die wir uns in dieser Form nicht vorstellen konnten. Die Corona-Pandemie hat in den Jahren 2020/21 bereits deutliche Spuren hinterlassen und wird voraussichtlich noch andauern. Daraus resultieren gestörte Lieferketten, explodierende Baukosten und deutliche Verschiebungen am Arbeitsmarkt, insbesondere im Dienstleistungsbereich. Der Krieg in der Ukraine hat die Schwachstellen unserer Wohlstandsgesellschaft im Zeitraffer of- fengelegt. Die Zinskosten haben sich innerhalb eines Jahres vervierfacht, die Inflationsrate ist von 0 auf 7,5% gestiegen, ein Fachkräftemangel in allen Branchen ist zu erkennen. Mit der Drosselung von Gaslieferungen aus Russland ist die Energieversorgung unseres Landes in den Mittelpunkt gerückt. Das Konsumklima hat einen Ab- sturz erlebt, die Gefahr einer Rezession ist nicht ausgeschlossen.

Aus dieser Gemengelage werden sich am Gesamtimmobilienmarkt in Deutschland zwangsweise Preiskorrekturen ergeben. In der Tat sind die Preise im Besonderen in nachgefragten Metropolen heißgelaufen, die Bundesbank warnte schon seit einiger Zeit vor Übertreibungen in den Großstädten.

Wir sind der Überzeugung, dass wir im Tegernseer Tal einen Sonderstatus genießen. Auch wenn der regionale Immobilienmarkt in den letzten Jahrzehnten nur eine Richtung gekannt hat, werden sich auch im mittleren Preissegment Korrekturen ergeben. Der Markt ist durch keine Spekulation getrieben, der Käufer hat in der Regel seine Kaufpreiszahlung aus Eigenmitteln geleistet. Die deutliche Erhöhung der Zinskosten spielt bei der heutigen Kaufentscheidung im Tegernseer Tal keine wirkliche Rolle. Lage, Lage, Lage ist neben der Objektqualität der bestimmende Entscheidungsfaktor. In den letzten Jahren wurden Transaktionen beobachtet, die aus unserer Sicht zu unkritisch erfolgt sind. Im Vergleich zu Immobilienmärkten wie z.B. in Sylt, Kitzbühel und am Starnberger See werden Immobilien am Tegernsee nicht als überteuert angesehen.

Der bekannte Ökonom Prof. Dr. Dr. H.-W. Sinn warnt vor einer neuen Dekade der Inflation. In der Vergangenheit zeigte sich, dass Sachwerte wie Aktien, Immobilien, Rohstoffe etc. einen besseren Schutz gegen Kaufkraftschwund bieten als Festgeld oder Rentenpapiere.

Seit Jahren stellen wir fest, dass die Objektanzahl am Markt zurückgeht, mit der Erhöhung des Einzeltransaktionsvolumens. Verkäufe er- folgen bei Generationswechsel oder aus privaten Gründen. Aufgrund finanzieller Zwänge muss keine Immobilie in unserer Region verkauft werden. Die heutige unsichere Phase führt eher zu einer abwartenden Verkaufsentscheidung. Durch eine sehr restriktive Baupolitik aller Gemeinden um den Tegernsee werden keine neuen Wohnbauflächen ausgewiesen. Ein enger Markt, der nicht multiplizierbar ist und strengen Gestaltungssatzungen unterliegt.

Für die Wertstabilität eines älteren Bestandsobjektes ist es wichtig, die notwendigen energetischen Maßnahmen vorzunehmen und das Energiekonzept zu optimieren.

Aus unserer Markteinschätzung haben wir keine Sorge vor einer Immobilienblase. Eine selektive Marktkorrektur nach einer teilweisen Verdrei- bis Vervierfachung der Preise innerhalb der letzten 10 Jahre ist eine gesunde und nachvollziehbare Anpassung. In der Konsolidierungsphase wird sich eine differenzierte Entwicklung von Objekt- und Standortqualitäten ergeben. Für den Gesamt- markt sehen wir eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau mit längeren Vermarktungszeiten. Außergewöhnliche Objekte werden immer ihren Käufer finden.

Die heutige Gemengelage von nationalen- und internationalen Hiobsbotschaften lässt Ängste und Unsicherheit entstehen. In einer derartigen Phase kann sich ein Vakuum entwickeln, wie wir es bei der Dotcom-Blase 2001 und der Finanzkrise 2008/2009 erlebt haben und zwar mit einer Entscheidungsohnmacht ohne Marktpreisveränderungen.

Wir halten es für richtig, die Kaufentscheidung vor- sichtig zu treffen, bei Abwägung aller Indikatoren und mit einem besonderen Augenmerk auf die Mikrolage. Wir sehen realistisch und optimistisch in die Zukunft, leben von der Hoffnung, dass der Krieg in der Ukraine diplomatisch eine Lösung findet und wir nicht durch einen absoluten Gasstop in eine noch schwierigere Wirtschaftsentwicklung gezwungen werden.

Wir haben einen gesunden und stabilen Immobilienmarkt, bei nachhaltiger Nachfrage. Qualität und hochwertige Immobilien in ausgewählten Lagen wurden in der Vergangenheit und wer- den auch in der Zukunft gesucht. Entscheidend sind die mittel- und langfristig positiven Perspekti- ven im Tegernseer Tal sowie eine örtliche Marktkompetenz und eine selektive sowie realistische Markteinschätzung.

Tegernsee, August 2022
Tegernseer Grund Immobilien GmbH