Marktbericht: Immobilienmarkt – Tegernseer Tal

Nach Aussage der Großbank UBS hat sich eine größere Blase am weltweiten Immobilienmarkt gebildet. Die Bank warnt Investoren schon vor den schmerzhaften Folgen, wenn sie platzen sollte. Frankfurt und München sind auf Platz 2 und 4 der Ranking-Liste der teuersten Städte. Laut der Berechnung sind die Realeinkommen seit 2010 um 20% gestiegen und die Mieten um 30%. Die Immobilienpreise haben sich inflationsbereinigt aber mit 115% mehr als verdoppelt. Parallel dazu wurde von Prognos Zukunftsatlas 2022 München, Stadt und Land, als Nr. 1 bestätigt, mit den besten wirtschaftlichen und demografischen Aussichten und als einer der dynamischsten Forschungs- und Technologiestandorte der Welt. München ist eine Zuzugsstadt, doch der Trend zeigt, dass viele Interessenten verstärkt im Umland ihr Glück suchen und finden. Gerade die Corona-Pandemie hat in den letzten zwei Jahren die Nachfrage für einen Standort in ländlicher Umgebung verstärkt. Davon wurden die aktuellen Bodenrichtwerte für den Landkreis Miesbach für die Jahre 2020/21 stark beeinflusst. Diese zeigen, dass sich bei Höhenlagen mit Seeblick und Seeufergrundstücken die Bodenrichtwerte im Jahr 2021 bis zu 30% gegenüber 31.12.2020 erhöht haben.

Münchner Umland gefragt

Es wäre nicht natürlich, wenn wir von dem Krieg in der Ukraine, den Verwerfungen an den Energiemärkten, der Inflation und den damit verbundenen Steigerungen bei den Bau- und Finanzierungskosten keine Reaktion am Immobilienmarkt sehen würden. Der Immobilienmarkt im Tegernseer Tal kann in der aktuellen Marktlage einmal mehr seine Krisenfestigkeit beweisen. In unserer Region einen Erst- bzw. Zweitwohnsitz zu besitzen, ist ein Privileg, von dem viele Generationen profitieren. Die Rendite steht dabei nicht im Vordergrund, sondern die persönliche Freiheit und hohe Lebensqualität. Dieses unvergleichbare Lebensgefühl sowie eine hohe Sicherheit sind in der aktuellen Zeit nochmals wertvoller geworden. Das Erlebnis Natur, die überzeugende Vielfalt von Sport – und Freizeitaktivitäten, das Gastronomieangebot – von einer deftigen Brotzeit auf der Hütte bis zur Sterne Gastronomie, gelebte Tradition und Kultur sowie eine hervorragende medizinische Versorgung sind, gepaart mit der Nähe zum Großraum München, mitbestimmende Indikatoren für einen wertstabilen Immobilienmarkt. Die neuen Hotelprojekte in Rottach-Egern, Bad Wiessee und Tegernsee werden das Tal positiv beeinflussen.

Wertstabilität im Tal

Die heutigen Kaufentscheidungen im Tegernseer Tal werden nicht durch die Hard Facts bestimmt, sondern durch die genannten Soft Facts. Die Vervierfachung der Zinskosten innerhalb eines Jahres spielt bei der Kaufentscheidung eine untergeordnete Rolle, weil in der Regel die Kaufpreiszahlung aus Eigenmitteln geleistet wird. Aus der aktuellen Gemengelage werden sich am Gesamtimmobilienmarkt in Deutschland zwangsweise Preiskorrekturen ergeben. In der Tat sind Preise im Besonderen in nachgefragten Metropolen heißgelaufen. In Teilmärkten werden wir am deutschen Immobilienmarkt Korrekturen erleben. Der starke Arbeitsmarkt, der akute Wohnraummangel sowie die deutliche Erhöhung der Neubaukosten stehen marktstabilisierend dagegen.

Wenn wir den aktuellen Status des Immobilienmarktes im Tegernseer Tal mit den Worten eines Meteorologen beschreiben würden, zeigt sich eine leichte Bewölkung mit sonnigen Abschnitten.

In den Jahren 2000/01 platzte die Internetblase, im Jahre 2008/09 folgten die Lehman- und Finanzkrise, zuletzt die Pandemie. Jedes Mal hatten wir das Gefühl, dass dies eine nie dagewesene Krise sei. Wir sind der Überzeugung, dass wir im Tegernseer Tal einen Sonderstatus genießen, auch wenn der regionale Immobilienmarkt in den letzten drei Jahrzehnten nur eine Richtung gekannt hat, zeigte sich in den genannten Krisenjahren eine gewisse Entscheidungsohnmacht, ohne Preiskorrekturen zu erleben. Am Ende ging es wieder aufwärts – mal dauerte es länger, mal ging es sehr schnell.

Die permanenten Negativmeldungen lassen bei jedem Kaufinteressenten eine gewisse abwartende Haltung entstehen. Der potenzielle Käufer ist heute deutlich anspruchsvoller und kritischer geworden und geht bei seiner Kaufentscheidung weniger Kompromisse ein.

Keine Kompromisse mehr

Die Kaufentscheidung wird zeitnah getroffen, wenn das Wunschobjekt gefunden ist. Die Standortqualität, Funktionalität sowie Nachhaltigkeit sind ein absolutes Muss. Dagegen dürften veraltete und in nicht attraktiven Lagen gelegene Immobilien weniger Nachfrage erfahren. Für die Wertstabilität eines älteren Bestandobjektes ist es wichtig, die notwendigen energetischen Maßnahmen vorzunehmen und das Energiekonzept zu optimieren. Lage, Lage, Lage ist neben der Objektqualität der bestimmende Entscheidungsfaktor. In den letzten Jahren wurden Transaktionen beobachtet, die aus unserer Sicht zu unkritisch erfolgt sind.

Im Vergleich zu Immobilienmärkten wie z.B. in Sylt, Kitzbühel und am Starnberger See werden Immobilien am Tegernsee nicht als überteuert angesehen.

Der bekannte Ökonom Prof. Dr. Dr. H. W. Sinn warnt vor einer neuen Dekade der Inflation. In der Vergangenheit zeigte sich, dass Sachwerte wie Aktien, Immobilien, Rohstoff e etc. einen besseren Schutz gegen Kaufkraftschwund bieten als Festgeld oder Rentenpapiere.

Seit Jahren stellen wir fest, dass die Objektanzahl am regionalen Immobilienmarkt zurückgeht, mit Erhöhung des Einzeltransaktionsvolumens. Verkäufe erfolgen bei Generationswechsel oder aus privaten Gründen. Aufgrund finanzieller Zwänge muss keine Immobilie in unserer Region verkauft werden. Die heutige unsichere Phase führt eher zu einer abwartenden Verkaufsentscheidung. Durch eine sehr restriktive Baupolitik aller Gemeinden um den Tegernsee werden keine neuen Wohnbauflächen ausgewiesen. Ein enger Markt, der nicht multiplizierbar ist und strengen Gestaltungssatzungen unterliegt.

Aus unserer Markteinschätzung haben wir keine Sorge vor einer Immobilienblase. Eine selektive Marktkorrektur nach einer teilweisen Verdrei- bis Vervierfachung der Preise innerhalb der letzten 10 Jahre ist eine gesunde und nachvollziehbare Anpassung. In der Konsolidierungsphase wird sich eine differenzierte Entwicklung von Objekt- und Standortqualitäten ergeben. Für den Gesamtmarkt sehen wir eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau mit längeren Vermarktungszeiten. Außergewöhnliche Objekte werden immer ihren Käufer finden. Umso wichtiger werden für alle Marktteilnehmer – ob Verkäufer oder Käufer – eine kompetente Beratung und eine fundierte Objekt- und Marktpreiseinschätzung. Wir halten es für richtig, die Kauf- bzw. Verkaufsentscheidung vorsichtig zu treffen, bei Abwägung aller Indikatoren.

Stabiler Markt im Tegernseer Tal

Wir sehen realistisch und optimistisch in die Zukunft und leben von der Hoffnung, dass der Krieg in der Ukraine ein nahes Ende findet, dass für die Energie- und Inflationskrise Lösungen gefunden werden und keine weitere Hiobsbotschaft dazukommt.

Wir haben einen gesunden und stabilen Immobilienmarkt, bei nachhaltiger Nachfrage. Qualität und hochwertige Immobilien in ausgewählten Lagen wurden in der Vergangenheit und werden auch in der Zukunft gesucht. Was wir heute erleben, ist eine gesunde Normalisierung des Marktgeschehens, mit der Erwartung, dass sich die leichte Bewölkung nicht verstärkt. Entscheidend sind die mittel- und langfristig positiven Perspektiven im Tegernseer Tal sowie eine örtliche Marktkompetenz und eine selektive sowie realistische Markteinschätzung.

Eine Immobilie in den Bergen und am See gehört nach wie vor zu den großen Lebenszielen – gerade von Familien. Auch wir können nicht in die Glaskugel sehen, wagen aber mit dem Erwartungsbarometer eine vorsichtige Einschätzung.

Tegernsee, November 2022

Autor: Rainer Leidecker, Tegernseer Grund Immobilien