Zweitwohnsitz im Tegernseer Tal

Diese Regelungen müssen Sie kennen

Immer mehr touristische Regionen in Deutschland erheben von Ferienwohnungsbesitzern eine Zweitwohnungssteuer. Auch im Tegernseer Tal ist dies der Fall. Was Sie
wissen müssen.

 1. Steuerliche Regelung

In den vergangenen Jahren haben die Tal-Gemeinden die Sätze dafür deutlich angehoben: So verlangen Gmund, Tegernsee, Bad Wiessee, Rottach-Egern und Kreuth pro Jahr 20 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete als Zweitwohnungssteuer.

Als Grundlage für die Berechnung dient der jährliche Mietaufwand für ein Objekt ohne Neben- und Heizkosten. Für alle Eigentümer solcher Immobilien setzt die Gemeinde dafür eine Nettokaltmiete in ortsüblicher Höhe an.

So wird die Zweitwohnungssteuer berechnet

Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete für eine Eigentumswohnung je nach Größe Lage und Quadratmeterzahl 1000 Euro im Monat, fallen dafür 2.400 Euro Zweitwohnungssteuer pro Jahr an.

Solange sich die Bemessungsgrundlagen nicht ändern, bleibt die Höhe des Bescheids für die Folgejahre gleich. In der Regel passen die Gemeinden die Steuer aber aufgrund der sich ändernden Mietpreise alle fünf Jahre an. So hat Rottach-Egern beispielsweise erst vor kurzem Anpassungen vorgenommen, die nächste erfolgt im Jahr 2030.

Wer eine Zweitwohnung kauft oder mietet, muss dies der Gemeinde innerhalb von zwei Wochen melden. Dafür genügt eine Anmeldung beim Einwohnermeldeamt.

Kurbeiträge für Zweitwohnsitze

Wie alle Feriengäste müssen auch Zweit-
wohnungsbesitzer bzw. -mieter eine Kurtaxe im Tegernseer Tal bezahlen. Diese fällt aber im Vergleich zur Zweitwohnsitzsteuer relativ gering aus. Auch hier sind die Beträge in den Talgemeinden gleich hoch: Sie verlangen für Personen ab 16 Jahren eine Jahrespauschale von 93 Euro und von Personen ab 6 Jahren eine Jahrespauschale von 46,50 Euro. Kinder unter sechs Jahren kosten nichts.

Ausnahmen

Um eine Zweitwohnungssteuer kommt man nicht herum. Dennoch gibt es ein paar Ausnahmen. So können sich etwa Verheiratete, bei denen ein Ehepartner aus beruflichen Gründen einen Zweitwohnsitz an einem anderen Ort anmelden muss, laut Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts von der Zweitwohnungssteuerpflicht befreien lassen.

Außerdem können auch Zweitwohnungsinhaber mit geringen Einkünften einen Antrag auf Befreiung von der Steuer stellen. Dies kommt für Einzelpersonen in Frage, deren Einkünfte unter 29.000 Euro im Jahr liegen. Für Verheiratete und Paare liegt die Bemessungsgrenze bei 37.000 Euro.
Zugrunde gelegt wird dafür aber nicht das Bruttoeinkommen, sondern die sogenannten positiven Einkünfte. Das sind zum Beispiel neben Einkünften aus selbstständiger Arbeit auch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und aus Kapitalvermögen.

Ausgenommen von der Zweitwohnungssteuer sind auch Kapitalanleger. Wer sich im Tal eine Wohnung kauft und sie fest vermietet, muss diese Steuer nicht bezahlen. Wer seine Immobilie als Ferienwohnung vermietet, zahlt in der Regel einen reduzierten Betrag.

2. Regelung der Wohnungsnutzung

Zweitwohnungen in manchen
Gemeinden genehmigungspflichtig

Zweitwohnungen sind in manchen Gemeinden genehmigungspflichtig, damit die Zahl der Ferienwohnungen nicht unkontrolliert steigt. So hat die Gemeinde Kreuth 2019 eine sogenannte „Satzung zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion“ erlassen. Betroffen sind die in der Satzung ausgewiesenen Gemeindegebiete – von Ringsee bis Glashütte. Dort unterliegt die Nutzung von Wohnräumen als Nebenwohnung der Genehmigung, wenn sie mehr als die Hälfte des Jahres unbewohnt sind.

Betroffene müssen den Antrag bei der Gemeinde stellen. In der Regel erteilt sie aber nur in Härtefällen eine Genehmigung. Für alle Objekte, die vor Inkrafttreten der Satzung schon als Zweitwohnung genutzt wurden, gilt das aber nicht.

Auch in Rottach-Egern gibt es eine solche Satzung zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion. Es ist eine zerklüftete Angelegenheit, betrachtet man den Lageplan auf der Karte. In Rottach-Egern wechseln sich Erst- und Zweitwohnsitz-Gebiete innerhalb von Straßenseiten. Dazu gehören unter anderem die Egerner Bucht, die Seestraße und Am Malerwinkel sowie Teilbereiche im Ortszentrum. Eine bisher touristisch genutzte Immobilie darf in diesen Gebieten nur mit Genehmigung durch die Gemeinde in eine Zweitwohnung umgewandelt werden.

Es ist davon auszugehen, dass auch die anderen Gemeinden Satzungen für solch eine Regulierung der Wohnsitzunterscheidung erstellen werden.

Die Begriffe:

Unter einer Ferienwohnung versteht sich eine touristisch genutzte Wohnung, die kurzzeitig vermietet wird.

Unter einem Zweitwohnsitz versteht sich eine Immobilie, deren Eigentümer sie nur für einen bestimmten Zeitraum im Jahr bewohnt. Die Gemeinden wollen weder Leerstand mit geschlossenen Fensterläden noch gewerbliche Ferienwohnungsvermietung im Wohngebiet.